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保交樓、保銷售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭

來源:遼寧正業(yè)集團 發(fā)布時間:2022-08-23 次瀏覽

    面對房地產(chǎn)市場的下行壓力,地方政府和中央政策“出手”,通過保交樓、保銷售和保信用“三箭齊發(fā)”,試圖化解現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的核心風(fēng)險。

    中信證券分析師陳聰和張全國認為,保交樓是現(xiàn)階段地產(chǎn)政策的關(guān)注重心,而保交樓離不開保銷售和保信用。

    具體來看,政策有哪些工具?一方面,地產(chǎn)政策可以通過下調(diào)按揭貸款利率來推動房地產(chǎn)市場的銷售復(fù)蘇。另一方面,面對房企融資環(huán)境現(xiàn)狀,地產(chǎn)政策要增信優(yōu)質(zhì)房企、切實背書未出險房企的信用。

    第一支箭:保交樓

    中信證券認為,保交樓是現(xiàn)階段地產(chǎn)政策的關(guān)注重心,促銷售和保信用本身也是為了保交樓,保交樓的落實也反過來有助于緩解居民對交付的擔(dān)心,從而推動房地產(chǎn)市場走向平穩(wěn)。

    具體而言,保交樓主要有三個層次:

    第一,房地產(chǎn)企業(yè)是保交樓的責(zé)任主體。所以保交樓首先要保企業(yè),保市場主體信用。如果信用問題不斷蔓延,保交樓的第一責(zé)任人越來越多陷入困境,則要實現(xiàn)保交樓的難度也就越來越大。

    第二,落實地方政府責(zé)任,即地方政府協(xié)調(diào)各主體,承擔(dān)“保交樓”的屬地責(zé)任。

    第三,住建部,財政部和人民銀行出臺措施,完善政策工具箱,通過政策性銀行專項借款方式支持已售、逾期、難交付住宅項目建設(shè)。

    政策性銀行專項借款的推出體現(xiàn)了中央實事求是、化解風(fēng)險的決心,同時這也有助于加快化解保交樓的資金壓力。

保交樓、保銷售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭(圖1)

保交樓、保銷售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭(圖2)

    第二支箭:保銷售

    目前看來,房地產(chǎn)市場銷售復(fù)蘇的勢頭正在遭遇多重挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示,2022年8月以來,新房銷售網(wǎng)簽同比下降了22%,二手房網(wǎng)簽則同比增長了26%,這意味著新房銷售弱復(fù)蘇存在不確定性。

保交樓、保銷售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭(圖3)

    中信證券認為,保交樓離不開保銷售。因為保交樓的主要資金來自銷售回款,而最有力的推動銷售復(fù)蘇的工具就是按揭貸款利率下調(diào)。

    具體而言,推動按揭貸款利率下降有三種可能:LPR的下降、按揭利率下限調(diào)整、首套認定標準的放松。

    中信證券預(yù)計,今年下半年,按揭貸款利率的降幅有望達到50BPS。

保交樓、保銷售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭(圖4)

保交樓、保銷售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭(圖5)

    值得一提的是,除了按揭利率下降外,各地政府還可以通過放開限購、調(diào)整首套買家首付比例的要求等方式,來共同推動房地產(chǎn)行業(yè)的銷售復(fù)蘇。

    第三支箭:保信用

    中信證券認為,保信用就是保交付。因為對于房地產(chǎn)市場而言,很難同時出現(xiàn)新的房企不斷出險而項目又普遍可以交付的情況,尤其是當前的房企融資環(huán)境下。

    隨著地產(chǎn)政策將切實背書未出險房企的信用,并推動金融市場對未出險房企的資產(chǎn)負債情況進行合理評價,這將能夠避免房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險外溢。

保交樓、保銷售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭(圖6)

    總而言之,在中信證券看來:

    如果保交樓、保銷售和保信用“三箭齊發(fā)”,將有力地化解房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段的核心風(fēng)險,打破投資—交付—銷售端的惡性循環(huán),避免風(fēng)險外溢。

    此外,實事求是和自上而下通盤考慮的地產(chǎn)政策能夠避免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險,房地產(chǎn)市場將沿著銷售—信用—投資的鏈條穩(wěn)步復(fù)蘇。

    本文主要觀點來自于中信證券研報《地產(chǎn)政策的三支箭》,作者:陳聰、張全國

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