一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策走向的重要風(fēng)向標(biāo)。以往會(huì)議一般都是三天會(huì)期，今年則縮短為兩天。

2022年是樓市深度調(diào)整、房企風(fēng)險(xiǎn)加速出清的一年。2023年樓市怎么走，備受市場(chǎng)關(guān)注。

12月15日至16日，一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開，對(duì)2023年經(jīng)濟(jì)工作作出全面部署。

對(duì)于2023年樓市調(diào)控方向，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次定調(diào)“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第6次定調(diào)“房住不炒”，說明投資投機(jī)性需求仍是被遏制對(duì)象。

12月15日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴的致辭也傳遞出管理基調(diào)的變化。他表示：“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖?！?/span>

01定調(diào)房地產(chǎn)的方展方向，防范發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

會(huì)議指出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，關(guān)于房地產(chǎn)，除了改善性住房促消費(fèi)之外，大部分內(nèi)容放在了防范和化解風(fēng)險(xiǎn)這一環(huán)節(jié)，而且還是強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來住的不是用來炒的，所以他提醒大家對(duì)前期出臺(tái)的一些房地產(chǎn)政策不要有方向上的誤解。不能再期待房地產(chǎn)出現(xiàn)像過去10年、20年那樣的上漲周期，這些政策的目的是保交樓、保民生，而不是像之前一樣刺激，在整個(gè)過渡的過程中，不能出事，更不能放大系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)悉，房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展是我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)住大盤和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)市場(chǎng)不能發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，不能出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴跌，也不能出現(xiàn)有價(jià)無市，更不能出現(xiàn)大批爛尾問題，要保供保交保民生。同時(shí)，我們不能重蹈覆轍，因?yàn)榉€(wěn)房市措施過度而帶來房?jī)r(jià)暴漲，形成更大房地產(chǎn)泡沫，讓房地產(chǎn)價(jià)格過高成為我國(guó)居民生育和企業(yè)發(fā)展的問題。

02支持住房改善

住房消費(fèi)，尤其是剛性和改善性住房需求將成為2023年擴(kuò)內(nèi)需的重要抓手。此次會(huì)議指出，著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置，多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。事實(shí)上，支持住房改善，不只是2023年的工作重點(diǎn)，這也是未來十幾年政策支持方向。12月14日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，明確提到，堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，住房方面，就是要支持居民合理自住需求。近年來改善性需求一直是購(gòu)房主力。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，新建商品住房中，一線城市2021年三房戶型成交套數(shù)占比達(dá)到約49%，較2020年占比進(jìn)一步提升2.11個(gè)百分點(diǎn)；二線城市和三線城市三房戶型成交套數(shù)占比均在55%以上，且比例均較去年有增長(zhǎng)趨勢(shì)。未來，三房戶型、四房戶型成交比重有望繼續(xù)提升。根據(jù)《中國(guó)人口普查年鑒2020》，我國(guó)家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米，平均每戶住房間數(shù)為3.2個(gè)，平均每戶居住面積達(dá)到111.18平方米。這意味著，在“住有所居”基本需求得到滿足之后，居住需求會(huì)逐步向改善性需求過渡，這是一個(gè)必然趨勢(shì)。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來商品房市場(chǎng)要想短期內(nèi)企穩(wěn)，對(duì)內(nèi)需和消費(fèi)有帶動(dòng)，改善性需求釋放是關(guān)鍵。在高房?jī)r(jià)背景下，加上疫情沖擊，居民收入難以在短時(shí)期內(nèi)提升，新市民為主的剛需需求還很難啟動(dòng)，唯有依賴換房需求、改善需求。他預(yù)計(jì)，限購(gòu)政策、二套房貸首付和利率、房屋交易稅費(fèi)等，可能都要調(diào)整。

03推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡

此次會(huì)議還提出，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，首次提出“探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”。此次“平穩(wěn)過渡”的提法，意味著2023年有望出臺(tái)新發(fā)展模式相關(guān)重磅政策。關(guān)于新發(fā)展模式，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議著墨不多。但在《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》中作出詳細(xì)部署，即加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制；完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給；因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房；完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。值得注意的是，以往房地產(chǎn)的問題一般是放在民生保障等部分，而此次則放在了防范化解風(fēng)險(xiǎn)部分。如果將金融機(jī)構(gòu)當(dāng)前的支持比喻“輸血”，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇則是“造血”?，F(xiàn)在“輸血”已經(jīng)來了，但要房企好起來，“造血”功能能否改善才是影響房地產(chǎn)行業(yè)下一步的關(guān)鍵，預(yù)計(jì)后續(xù)需求端仍會(huì)有政策支持。

04防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)

本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”，這是對(duì)二十大精神的進(jìn)一步貫徹落實(shí)。在重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)依然是重點(diǎn)內(nèi)容之一。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜解讀道，“保交樓”仍然是重中之重，也將是房地產(chǎn)政策出臺(tái)的重要著力點(diǎn)之一，預(yù)計(jì)2023年“保交樓”專項(xiàng)借款及配套資金將繼續(xù)加快落地，“保交樓”有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)。與此同時(shí)，本次會(huì)議明確提出要“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”，說明優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到中央及監(jiān)管部門的高度重視。李宇嘉表示，化解存量已經(jīng)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，是2023年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)之一。但到現(xiàn)在，幾家頭部暴雷企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)處置并未完成，在推進(jìn)資產(chǎn)重組、收并購(gòu)等方面進(jìn)展不及預(yù)期。2023年風(fēng)險(xiǎn)處置要有明確結(jié)果，以消除市場(chǎng)擔(dān)憂，緩解市場(chǎng)信心和預(yù)期每況愈下的狀態(tài)。留下來的企業(yè)，要改善其資產(chǎn)負(fù)債狀況，才能從根本上建立抵擋風(fēng)險(xiǎn)的防火墻，才能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型和未來發(fā)展。值得注意的是，當(dāng)下，缺錢依然是大多數(shù)房企共同痛點(diǎn)之一，尤其是在債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)攀升下，部分房企短期和中長(zhǎng)期兌付壓力仍在持續(xù)。盡管11月以來，監(jiān)管部門出臺(tái)多項(xiàng)舉措穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，“金融16條”“第二支箭”“第三支箭”等融資支持措施先后落地，但房企資金面依然疲弱。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.7%，跌幅相比1-10月擴(kuò)大了1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款同比下降26.9%，跌幅比1-10月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金同比下降17.5%，跌幅擴(kuò)大了2.7個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款同比下降33.6%，個(gè)人按揭貸款同比下降26.2%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在下滑，距離“平穩(wěn)發(fā)展”目標(biāo)仍有距離。1-11月份，全國(guó)商品房銷售面積同比下跌22.3%；銷售金額同比下跌26.6%，比1-10月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。銷售額跌幅大于銷售面積跌幅，意味著新房?jī)r(jià)格還在下跌。